O sócio-fundador e CEO da TRX, Luiz Augusto Amaral, afirmou durante o TRX Day, evento da gestora realizado nesta quinta-feira (20) em São Paulo, que não pode garantir a manutenção do atual patamar de dividendos do TRX Real Estate (TRXF11). A declaração veio em meio a questionamentos de investidores sobre os efeitos do crescimento acelerado do fundo, que tem ampliado a alavancagem e lançado a maior oferta de cotas já vista na indústria brasileira de FIIs.
Resposta direta: Não. Durante o TRX Day, o CEO da TRX disse: “eu não posso te prometer que a gente vai continuar mantendo o dividendo porque eu não tenho bola de cristal”. Ele afirmou que o objetivo da gestão segue sendo aumentar os rendimentos ao longo do tempo, mas sem garantia de manutenção do patamar atual. Atualmente, o TRXF11 distribui R$ 0,93 por cota, e o papel acumula queda de aproximadamente 16% no ano.
O que o CEO disse exatamente sobre os dividendos?
A fala veio como resposta direta a um investidor que questionou como a transformação do fundo — de uma carteira concentrada em varejo para um portfólio bem mais diversificado — poderia afetar a previsibilidade de rendimentos que havia atraído os cotistas mais antigos.
Amaral foi transparente sobre a incerteza: “o que eu posso te prometer é que, no nosso olhar e na estratégia construída, no nosso objetivo, vai, sim, continuar crescendo os dividendos num ritmo um pouco maior ou um pouco menor, dependendo do momento”. Ou seja, a intenção declarada é de crescimento, mas sem compromisso formal de manter ou aumentar o valor distribuído mês a mês.
Por que o fundo aumentou tanto a alavancagem?
Alavancagem, no contexto de um fundo imobiliário, significa o uso de dívida para financiar a compra de mais imóveis ou ativos, na expectativa de que o retorno gerado supere o custo dessa dívida. O TRXF11 tem usado esse mecanismo de forma intensa para acelerar seu crescimento nos últimos anos.
Segundo o relatório gerencial de julho, o fundo apresentava saldo devedor de securitizações de R$ 2,75 bilhões, equivalente a 29,05% dos ativos pela métrica bruta. Já pela métrica líquida (que desconta investimentos com liquidez), a alavancagem estava em 20,14%. O próprio CEO afirmou que gostaria de reduzir o indicador bruto para uma faixa entre 20% e 25%, reconhecendo que o nível atual gera desconforto entre parte dos investidores — mesmo sem representar, na visão dele, um problema estrutural para o fundo.
Por que isso preocupa investidores de FIIs?
Uma dívida mais alta significa que uma parcela maior da receita gerada pelos imóveis do fundo precisa ser destinada ao pagamento de juros e amortizações, antes de sobrar dinheiro para distribuir aos cotistas como rendimento. Em cenários de juros elevados — como o atual, com a Selic em patamar alto — o custo dessa dívida fica mais pesado, o que pode pressionar os dividendos futuros caso a geração de receita não acompanhe no mesmo ritmo.
Uma frase do próprio CEO resume bem essa tensão entre ousadia e responsabilidade: “se o fundo fosse só meu, eu alavancaria 60%, 50%. Mas eu tenho ciência de que estou pilotando um Boeing 787 com 350 mil passageiros” — numa referência ao grande número de cotistas que dependem dos rendimentos do fundo.
Como está a cota do TRXF11 em 2026?
A cotação do TRXF11 começou o ano negociada perto de R$ 93,20 e, em agosto, já opera na casa dos R$ 78,24 — uma queda acumulada de aproximadamente 16% no período. O último rendimento distribuído, em 14 de agosto, foi de R$ 0,93 por cota.
Essa combinação de queda na cota com incerteza declarada sobre o futuro do dividendo é exatamente o tipo de cenário que reforça por que analisar apenas o histórico recente de rendimento nunca é suficiente para avaliar um investimento — o retorno passado não garante o retorno futuro, especialmente quando a estrutura do ativo está passando por mudanças relevantes.
Por que a oferta de até R$ 10 bilhões?
No início de agosto, o TRXF11 lançou sua 13ª emissão de cotas, com captação inicial de R$ 5 bilhões, podendo ser ampliada em até 100% (chegando a R$ 10 bilhões) caso haja demanda suficiente. Se atingir o teto, a operação pode transformar o TRXF11 no maior fundo imobiliário do país.
Segundo Amaral, o objetivo vai além do próprio fundo: a ambição é tirar o TRXF11 de uma condição mais próxima de “micro cap” e levá-lo ao universo das “small caps”, ampliando o interesse de investidores institucionais, inclusive estrangeiros — parte de uma visão mais ampla de que a indústria brasileira de FIIs pode crescer de poucos milhões para 20 ou 30 milhões de investidores ao longo do tempo.
Que lição isso ensina para quem investe em FIIs pensando em renda passiva?
Assim como já discutimos no contexto de ações, o caso do TRXF11 reforça um princípio importante de qualquer estratégia de investimento em renda passiva: dividend yield e histórico de distribuição são pontos de partida para a análise, não garantias de continuidade. Fundos e empresas passam por mudanças de estratégia, ciclos de investimento e cenários macroeconômicos que podem alterar significativamente a capacidade de distribuição no futuro.
Antes de investir pensando exclusivamente em manter um determinado nível de renda mensal, vale sempre avaliar — como já detalhamos no nosso guia de análise fundamentalista — a saúde financeira e o nível de endividamento do ativo, não apenas o rendimento distribuído no mês anterior. O mesmo cuidado com dividend yield e sua sustentabilidade que já discutimos no guia sobre como funcionam os dividendos se aplica igualmente a fundos imobiliários.